貸宅地、節税効果が高い
【貸宅地の場合】
土地そのものを貸している場合、通常はそこに借りる側の借地権が設定されています
から、その宅地の通常価額からその宅地の通常価格×借地権割合〉を差し引いたも
のが課税対象額となります。
これによってかなりの評価減を期待できることは確かです。ことに都じ、部ではこの借地権の占める割合が大きいので、節税効果はさらに大きくなります。
借地権が設定されている場合は、その土地が所有者の自由にならなくなっているということでもあり、たとえ相続人が納税資金にするため売却しようとしても、物納に利用しようとしても、たやすくはそれができません。
【借地権と底地の交換】
この難題の解決策の1つとしてよく利用されるのが、借地権と底地の交換です。「底地」というのは借地権が設定されている地主の土地のことです。
たとえば500uの底地に60％の借地権が設定されている場合、これを借地人60％、地主40％の割合で交換すると、借地人は借地権の40％を、地主は底地の60％を相手に譲渡したことになり、借地人が300u、地主が200uの完全所有権を持つことになります。
このような交換には、資産を相互に譲渡したという意味で、通常なら所得税が課せ
られるものなのですが、一定の条件さえ満たされていればその課税はなく、住民税も
課せられません。
【貸家建付地の場合】
もう1つの土地活用法、土地に地主が建物を建ててそれを賃貸していた場合ですが、その土地には貸家建付地の評価が適用され、その宅地の評価額から
くその宅地の評価額×借地権割合×借家権割合〉
を差し引いたものが課税対象額となります。